¿Cómo financiar la compra de una vivienda?

A la hora de compra su vivienda puede optar por diferentes fórmulas de financiación: hipotecas, préstamos personales, deducciones, el ahorro “cuentas ahorro vivienda” y beneficiarse de las ayudas públicas.

Puedes escoger entre préstamos con garantía personal o préstamos con garantía hipotecaria. La diferencia entre ambos está en que el préstamo hipotecario utiliza el inmueble (la vivienda) como garantía especial de la operación. Esta garantía permite a las entidades financieras asumir mayor riesgo y ofrecer préstamos de elevada cuantía y largo plazo de amortización. Además, su tipo de interés suele ser más reducido. La combinación del largo plazo de amortización y bajo interés se traduce en recibos mensuales de menor importe, aunque el capital total del préstamo sea elevado. Por estas razones, los préstamos hipotecarios suelen ser la forma de financiación más habitual en las compras de vivienda.

En cualquier caso, no es obligatorio contratar una hipoteca para adquirir una vivienda. Por ejemplo, si la cuantía a financiar es reducida y tienes previsto amortizarla en pocos años, es posible que un préstamo personal sea más interesante, puesto que si bien los intereses serán más elevados, evitarás los gastos de constitución, registro y cancelación asociados al préstamo hipotecario.


Préstamo hipotecario

Como ya señalamos anteriormente la hipoteca es un préstamo con garantía inmobiliaria. Al quedar el inmueble afectado como garantía del pago, los tipos de interés aplicados son más baratos y los plazos más largos.

Cuantía del préstamo hipotecario

La cuantía máxima a solicitar para una hipoteca viene delimitada básicamente por dos factores:

Tu capacidad de pago mensual. Esta medida se determina en función de los ingresos regulares, independientemente de que su origen sea el trabajo o procedan de algún tipo de inversión. Las entidades recomiendan que la cuota mensual no supere el 30 o 35% de los ingresos familiares. La capacidad de pago puede favorecerse si se alarga la duración de la hipoteca, ya que así la cuota mensual será más reducida. No obstante, debes tener en cuenta que para un mismo capital, cuanto mayor sea el plazo, más habrás pagado en concepto de intereses al finalizar la vida del préstamo. Por lo tanto, se trataría de buscar un equilibrio. Piensa que las entidades de crédito te ofrecen hasta incluso 50 años para amortizar tu hipoteca.

El valor de tasación del inmueble que hipotecas. Por lo general el importe del préstamo hipotecario no podrá superar el 80% del valor de tasación. Pero ¿qué pasa si tienes capacidad de pago pero ese 80% te resulta insuficiente? Seguramente no resulte muy difícil encontrar alguna fórmula de financiación alternativa, lo mejor sería visitar una empresa de servicios financieros, banco o caja de ahorros para que puedan estudiar tu caso y asesorarte personalmente.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Las entidades financieras ponen a disposición de sus clientes préstamos hipotecarios muy variados. La distinción básica es la forma de calcular el tipo de interés que deberás pagar: puede ser un tipo de interés fijo o variable. También existen hipotecas mixtas, con los primeros años a tipo fijo y posteriormente variable. Si prefieres saber desde el principio cuánto vas a pagar por tu hipoteca, sin variaciones, te interesa un tipo fijo.

Préstamo hipotecario a tipo fijo. En esta hipoteca el interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, y el cliente paga lo mismo cada mes.
El plazo de amortización en esta modalidad suele ser más corto, entre los doce y veinte años.

Préstamo hipotecario a tipo variable. Combinan un tipo de interés inicial y un tipo de revisión que cambia periódicamente ( entre seis o doce meses), ya que se establece tomando un tipo de base de referencia, al que se suma un margen o diferencial.

Préstamo hipotecario con cuota de amortización fija. Hipoteca a interés variable, pero con cuota de amortización fija, por lo que el cliente paga siempre lo mismo con independencia de la evolución de los tipos de interés. Por lo tanto si los tipos de interés suben, se alarga el plazo de amortización, y si bajan, se acorta.

Préstamo hipotecario a interés variable con techo. Hipoteca a tipo variable que tienen un tope máximo de interés los primeros años.

Préstamo hipotecario a interés mixto. Esta modalidad de hipoteca combina el tipo de interés fijo durante los primeros años y posteriormente se aplica un interés variable.


¿Cómo elegir la mejor hipoteca?

Tras analizar la información recogida en portales en de Internet, publicidad y directamente en las entidades bancarias o empresas de servicios financieros, es preciso analizar factores como:

Comisiones de apertura, por cancelación anticipada, o por cancelación total.

Plazo del tipo de interés inicial, generalmente entre seis y doce meses.

Plazos de amortización, puedes elegir hasta 50 años para pagar tu hipoteca.

Claúsulas de revisión: Diferencial.

Referencia que se empleará para la revisión del interés. El más conocido es el "Euribor a 1 año" (tipo de interés al que los bancos de la zona Euro se prestan fondos entre sí y a su vez el índice más utilizado), aunque también hay otros, como el IRPH, Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios que marcan Bancos, Cajas o el Conjunto de Entidades.

Posibilidad de renovación o renegociación de las condiciones del préstamo en el
futuro.

Condiciones para la subrogación, en el caso de querer pasar la hipoteca a otra
entidad.

La hipoteca en la compra de viviendas de obra nueva, en esto casos hay que tener en cuenta la subrogación en la hipoteca del promotor/vendedor

En la mayoría de los casos, las viviendas de nueva construcción ya tienen una hipoteca constituida por el propio promotor. Normalmente, cuando existen estas hipotecas el promotor te dará la opción de continuar con ella, una vez te sea entregada la vivienda, sin necesidad de constituir otra hipoteca adicional. Este acto se conoce con el nombre de subrogación en la hipoteca del promotor. Tú mismo deberás analizar las ventajas que tendrías si escogieras la opción de subrogarte frente a la de constituir una nueva hipoteca por tu cuenta. Te apuntamos unas cuantas cuestiones que conviene tengas en cuenta:

El promotor en ningún caso puede obligar al comprador a realizar la subrogación.

Una parte de los gastos asociados a las hipotecas del promotor han sido abonados por él mismo. Esto puede ser beneficioso para el comprador en caso de llevarse a cabo la subrogación. Sin embargo, en caso de que el comprador no desee realizar la subrogación, el promotor está obligado a cancelar la hipoteca constituida sobre tu vivienda, asumiendo él mismo el importe de los gastos de cancelación. Este acto se conoce como "dejar el inmueble libre de cargas".

A la hora de decidir si subrogarte o no, debes analizar no sólo los gastos de constitución y notario, sino también las condiciones de la propia hipoteca (tipo de interés, plazo de amortización, importe total concedido, comisiones de apertura, amortización anticipada y cancelación), ya que puede ocurrir que lo que ahorras en gastos, se compense por otro lado con un mayor tipo de interés o comisiones exigidas por la entidad financiera.


Deducciones por compra de la vivienda habitual

La compra de una vivienda da derecho al propietario a disfrutar de las siguientes deducciones a la hora de realizar la Declaración de la Renta:

De las cantidades destinadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual: el 15% con una base máxima de 9.015,18 €. El mismo porcentaje se aplica a las cantidades destinadas a la adecuación de la vivienda habitual de contribuyentes minusválidos con un límite independiente de 12.020,24 €.

De la adquisición o rehabilitación financiada con préstamo, incluyendo la amortización de intereses y demás gastos derivados de la misma:

a) Durante los dos años siguientes a la adquisición: el 25% sobre los primeros 4.507,59 € y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 €.

b) Posteriormente: el 20% sobre los primeros 4.507,59 € y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 €.


El Ahorro, las cuentas ahorro vivienda

Esta fórmula es utilizada generalmente para el ahorro de la cantidad inicial necesaria para abordar la compra de la vivienda. Su principal característica reside en las interesantes ventajas fiscales que incorpora: la legislación actual permite desgravarse en la declaración de la renta, durante un máximo de cuatro años, el 15% de las cantidades invertidas en esta cuenta que no excedan de 9.015,18 euros al año.


Ayudas públicas para la compra de una vivienda

Dirigidas a personas de presupuesto limitado.

Los jóvenes de hasta 35 años, las familias numerosas y las familias con personas con minusvalías o personas mayores a su cargo cuentan con ayudas adicionales.

Las ayudas económicas se dan a personas o familias que acceden por primera vez a una vivienda. Pero también van dirigidas a las familias que cambian de domicilio al aumentar el número de miembros.

Las ayudas se fijan teniendo en cuenta el Salario Mínimo Interprofesional fijado anualmente.

Estas ayudas se recogen en los Planes de Vivienda.