|
Índice
1. Introducción
2. Antes de
comprar una vivienda
3. La oferta de
viviendas
4. Comprobaciones
previas
5.
Formalizar la compra de la vivienda
- La reserva
-
El contrato de compraventa
-
La escritura pública
6. La financiación
7.
Gastos de formalización de la operación
8. Beneficios fiscales
1. Introducción
En www.obranuevacostagolf.com
sabemos que la compra de una vivienda es una decisión muy
importante. Desde el punto de vista económico, pues es
probable que se trate de una de las inversiones más
importantes de nuestra vida y desde el punto de vista
personal, pues puede ser clave para las relaciones
familiares y hasta incluso sociales además de mejorar la
calidad de nuestra vida.
Intentando exponer lo más claramente posible los aspectos
que implica la compra de una casa
www.obranuevacostagolf.com te ofrece esta práctica guía
para la compra de una vivienda.
Aquí
encontrarás consejos prácticos para que comprar tu vivienda
sea algo sencillo para ti y puedas evitar sorpresas.
Indice
2. Antes de
comprar una vivienda
Para empezar debemos tener en cuenta
dos cuestiones económicas fundamentales:
Los ahorros de que disponemos
La cantidad que podemos
pagar cada mes.
Estos dos puntos son fundamentales, ya que cuanto más ahorro
tengamos disponible, podremos hacer frente a la inversión a
la que aspiramos.
Comprar una vivienda antigua puede representar un ahorro
respecto a una de nueva, pero no olvide que deberá añadir al
precio de compra los posibles gastos de reforma o mejora de
las instalaciones, ya sea para adecuarlas a su gusto, por
necesidad de reparación o para cumplir con la normativa
legal.
Comprar una vivienda en construcción o sobre plano también
puede ser un ahorro y, al mismo tiempo, le permite hacer
cambios sobre el proyecto inicial, normalmente sin aumentar
su precio.
Reflexione sobre la ubicación ideal: la tendencia general es
la de mantener el lugar de residencia o desplazarse lo menos
posible del lugar donde viven los familiares, los amigos o
del puesto de trabajo. Tenga en cuenta también el nivel de
equipamiento del barrio, medios de transporte, zonas verdes
y escolares, etc.
Consulte en su Ayuntamiento los futuros planes urbanísticos
de la zona, para saber si éstos le beneficiarán o, por el
contrario, le perjudicarán.
Compruebe hasta qué zona estaría dispuesto a trasladarse, y
no se olvide de que, cuanto mayor sea la zona elegida,
mayores oportunidades tendrá de encontrar una vivienda a
buen precio.
Deberemos también tener en cuenta las necesidades de
espacio, tanto presentes como futuras, así como otros
criterios en relación al entorno de la futura casa
(colegios, transporte, zonas comerciales, proximidad al
lugar de trabajo, etc.).
Indice
3. La oferta de
viviendas
Ahora ya sabemos lo que queremos y
podemos comprar y tenemos que empezar a ver dónde
encontrarlo.
La oferta de vivienda es muy amplia y diversos los soportes
a través de los cuales podemos enterarnos de las ofertas.
Puede pasear por la zona elegida para apuntar los números de
teléfono de contacto de las empresas que figuran en vallas y
carteles. Este paseo nos permitirá, además, comprobar la
infraestructura del barrio y su vida cotidiana (los
colegios, las zonas verdes de los alrededores, las
comunicaciones,...)
También es muy útil cuando se trata de una compra sobre
plano ya que, aún en el caso de tratarse de una zona en
desarrollo, podemos consultar varias promociones próximas y
así rentabilizar el tiempo invertido en cada salida.
Otras vías para detectar oferta de viviendas es la prensa
general, que los fines de semana tiene secciones
especializadas con varias paginas de ofertas, las revistas
especializadas, y sobre todo los portales inmobiliarios en
Internet, porque de forma cómoda y desde tu propia casa a
cualquier hora del día puedes consultar toda la oferta
inmobiliaria de tu zona y así localizar la vivienda que
mejor se adapta a tus necesidades y la de tu familia, puedes
ver planos, memorias de calidades, imágenes, ubicación,
servicios de la zona, etc. También puedes solicitar
información adicional a la empresa promotora o
comercializadora de las viviendas.
Indice
4. Comprobaciones
previas
Es fundamental obtener el máximo
número de datos sobre su futuro domicilio para ver si lo que
le ofrece el vendedor coincide con la realidad. Tenga en
cuenta los siguientes aspectos:
1. Asegurarse que está al corriente del pago de gastos
comunitarios, de los impuestos y, por supuesto, libre de
cualquier tipo de tasa o gravamen como hipotecas, censos,
embargos judiciales, etc. Esta información se la facilitarán
en el Registro de la Propiedad.
2. El R.D. 515/89 obliga al promotor inmobiliario a tener a
disposición del público en las oficinas de venta información
detallada sobre las promociones que está comercializando.
Indice
5.
Formalizar la compra de la vivienda
La reserva
Para realizar la reserva de una
vivienda el comprador entrega al vendedor un dinero en
concepto de arras o fianza como garantía de que comprará la
vivienda en un plazo determinado.
Si al finalizar el mismo usted cancela la compra, perderá la
suma entregada. En cambio, si el vendedor vende la vivienda
a otra persona antes de finalizar el plazo, tendrá que
devolverle el doble de esta cantidad. Si usted decide
comprarla, las arras se consideran como un adelanto o pago a
cuenta del precio total.
Cuando la vivienda está en construcción, el vendedor está
obligado por la Ley 57/1968, de 27 de julio, de la Jefatura
del Estado, que regula la percepción de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas y por la
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) a suscribir un
aval de cantidades entregadas a cuenta en todo tipo de
viviendas y que cubre el incumplimiento en la entrega de la
vivienda objeto del contrato.
En vivienda protegida esta exigencia se reitera una vez más
en el artículo 114.4.b) del Decreto 2114/68, de 24 de julio.
El
contrato privado
La aceptación de condiciones de
compraventa se realiza a través de los contratos de adhesión
y cláusulas generales, que redacta previamente una de las
partes.
Es un trámite usual en la compraventa de viviendas. La
empresa promotora inmobiliaria o comercializadora presenta a
sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo
y redactado por sus asesores jurídicos.
Analice bien todas las cláusulas del contrato, sin olvidar
las que indican quién deberá hacerse cargo de los gastos y
de los impuestos derivados de la compra, y fíjese en los
derechos y obligaciones de las dos partes.
Tenga en cuenta que la Ley general de defensa de los
consumidores y usuarios protege sus derechos y establece,
con carácter general, qué requisitos deben cumplir las
cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.
Si antes de firmar usted considera que no ha sido bien
informado de las ventajas, de los posibles inconvenientes y
de cómo la ley le protege, solicite el asesoramiento de un
abogado o profesional experto en transacciones
inmobiliarias.
La
escritura pública
Es el momento culminante de la compra
de una vivienda. Después de firmar la escritura ante Notario
que dará fe pública de la operación, usted ya es propietario
y así consta legalmente para cualquier persona, al quedar
inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.
Indice
6. La financiación
Este es el otro punto clave de la
compra de una vivienda. En muy pocas ocasiones contamos con
todo el dinero que nos piden, así que nos veremos en la
necesidad de solicitar un préstamo hipotecario para pagar la
vivienda.
Así que, para pedir dinero a un banco, también hay que saber
cómo hacer las cosas.
En primer lugar es una opción inteligente pedir
asesoramiento profesional en una empresa de servicios
financieros. También si hemos decidido hacer la consulta por
nuestra cuenta, debemos comprobar las diferentes ofertas que
hay en el mercado. La evolución económica de los últimos
años ha permitido que las entidades financieras lancen
ofertas muy atractivas que animan el sector y amplían
nuestra capacidad de compra. Pero debemos, como siempre,
valorar muy bien la decisión final.
España es uno de los países en los que la oferta de créditos
hipotecarios está más regulada. Hay leyes explícitas que
regulan este tipo de ofertas y que establecen un sistema
común para todas las entidades. Aquella entidad a quien
solicitemos información debe entregarnos un folleto en el
que se especifique claramente los siguientes puntos:
Plazo de amortización
Tipo de interés
Comisiones
Cuota y gastos que corren a costa del cliente.
Esta información, al ser común para todas las entidades nos
permitirá una comparación real de las diferentes ofertas.
Así mismo, las entidades realizan un estudio previo de las
circunstancias del solicitante para comprobar la viabilidad
de la concesión del préstamo. Le pedirán identificación
personal, justificación del régimen económico del matrimonio
en el caso de ser éste diferente al común de gananciales,
título de propiedad de los vendedores, certificación de la
deuda pendiente en caso de que el vendedor no hubiera
terminado de abonar su préstamo hipotecario y el último
recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Además, pedirán documentación justificativa de la capacidad
de reembolso: últimas declaraciones del IRPF y patrimonio y,
- según trabajemos por cuenta propia o por cuenta ajena -
los últimos pagos fraccionados del IRPF y del IVA o últimas
nóminas, así como documentación sobre la vivienda: tasación
y verificación registral.
La tasación es un proceso importante puesto que marcará la
cuantía que nos prestará el banco en caso de concedernos la
hipoteca. Un arquitecto colegiado perteneciente a una
Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España,
contratado por el banco a nuestra costa, visitará la
vivienda para establecer el valor de mercado y, sobre esta
cantidad la entidad nos concederá un importe que oscilará
entre el 70% y el 80% del de tasación.
La verificación registral podemos facilitársela nosotros
mismos si hemos consultado al Registro de la Propiedad de
nuestra localidad antes de decidirnos a comprar. Si no ha
sido así, la misma entidad realizará la consulta en nuestro
nombre para garantizarse la seguridad de la operación.
Con todos estos datos en la mano, la entidad realiza una
oferta vinculante que podemos analizar durante diez días y
leerla con tranquilidad, preguntando a la entidad financiera
cualquier duda que surja sobre las condiciones del contrato.
Es conveniente saber que por la importancia de este
documento, que nos obligará a pagar una importante suma
durante los próximos años de nuestra vida, el préstamo
hipotecario se firma ante notario y se escritura
simultáneamente al documento de compraventa de la vivienda.
Aunque esto conlleva un coste del que ahora hablaremos,
también representa una importante garantía para el cliente y
para la entidad prestamista. Como prestatarios, tenemos
derecho a examinar la escritura tres días antes de su firma,
y el notario debe comprobar en el momento de la firma que no
existen discrepancias entre la oferta vinculante que nos dio
la entidad financiera y la escritura de préstamo.
Indice
7.
Gastos de formalización de la operación
Corresponderán al comprador de
la vivienda:
I.V.A.: el 7%. En caso de entregas a cuenta, se
pagará al vendedor de forma proporcional a cada cantidad
entregada.
I.A.J.D. (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados):
Se paga cuando se suscribe un documento notarial,
inscribible y con cuantía económica. Se establece el tipo
impositivo del 0,1% para las primeras copias de escrituras
que documenten adquisiciones de vivienda habitual, primeras
copias de escrituras públicas que documenten la constitución
de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda
habitual por una familia numerosa siempre que se cumplan los
requisitos legales y las que documenten la constitución de
préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda
habitual por un discapacitado, con un grado de minusvalía
igual o superior al 65%. En los demás casos el tipo
impositivo será del 1%.
I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Se
paga por la compra de una vivienda a un particular por lo
que siempre sucede en la ventas de segunda mano. Lo liquida
a Hacienda el comprador tras la formalización de la
compraventa y asciende al 7% de la misma.
EL NOTARIO: Le corresponde al comprador el pago de
los gastos de notaría correspondientes a la obtención de la
primera copia de la escritura pública y de posteriores si se
hicieran. La cuantía dependerá del importe de la compraventa
EL REGISTRO: También corresponde al comprador asumir
los gastos de inscripción del contrato en el Registro de la
Propiedad. El importe por la intervención del Registrador de
la Propiedad en la inscripción de la compraventa también
dependerá del importe de la misma. Se abonará en el momento
de la inscripción de la escritura.
EL GESTOR: En caso de haber contratado uno para que
nos gestione todos los
trámites, según su tarifa.
Además de lo anterior, la Ley obliga al titular de un
Préstamo Hipotecario a contratar un Seguro de Incendios
sobre la vivienda a hipotecar. También es recomendable,
aunque no obligatorio, contratar un Seguro de Amortización
del Préstamo, que cubra, en caso del fallecimiento de su
titular, el capital pendiente de pago.
Recuerde que precisará de una serie de servicios que
probablemente no dispondrá en un principio la nueva
vivienda, son: agua, luz, gas, teléfono, etc. y no olvide
que las compañías de servicios acostumbran a cobrar una
cuota de alta a todos sus abonados.
Corresponderán al vendedor:
LA PLUSVALÍA: Su definición correcta es Impuesto
sobre el Incremento de los Bienes de Naturaleza Urbana. Su
pago, no obstante, puede ser negociado entre las partes.
NOTARIO: Al vendedor le corresponde el pago de la
escritura original.
Además en un compraventa con préstamo hipotecario
En caso de contratarse un préstamo hipotecario con una
entidad de crédito, nos encontramos con la necesidad de
formalizar en documento público esa hipoteca e inscribirla
como lo acabamos de hacer con el documento de compraventa.
Por tanto, acarreará gastos similares:
NOTARIO: De nuevo interviene el fedatario público y
se le paga en función de la responsabilidad hipotecaria. El
comprador (como contratante del préstamo hipotecario) lo
asume y se los abonará al notario en el momento de
formalizar la escritura correspondiente.
EL REGISTRO: También debe ser inscrito el préstamo
hipotecario y se establecerá, al igual que los honorarios
del notario, en función de la responsabilidad hipotecaria
(la suma de todos los conceptos que son garantizados
mediante la hipoteca).
I.A.J.D. (Impuesto sobre Actos Jurídicos
Documentados): En este lo pagará el prestatario a Hacienda
antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Calcula aquí los gastos de compraventa con préstamo
hipotecario
Indice
8. Beneficios Fiscales
La compra de una vivienda da derecho al propietario a
disfrutar de las siguientes deducciones a la hora de
realizar la Declaración de la Renta:
De las cantidades destinadas a la adquisición o
rehabilitación de la vivienda habitual: el 15% con una base
máxima de 9.015,18 € (1.500.000 pesetas). El mismo
porcentaje se aplica a las cantidades destinadas a la
adecuación de la vivienda habitual de contribuyentes
minusválidos con un límite independiente de 12.020,24 €
(2.000.000 pesetas).
De la adquisición o rehabilitación financiada con préstamo,
incluyendo la amortización de intereses y demás gastos
derivados de la misma:
a) Durante los dos años siguientes a la adquisición: el 25%
sobre los primeros 4.507,59 € (750.000 pesetas) y el 15%
sobre el exceso hasta 9.015,18 € (1.500.000 pesetas).
b) Posteriormente: el 20% sobre los primeros 4.507,59 €
(750.000 pesetas) y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 €
(1.500.000 pesetas).
Además, es interesante saber que las cantidades depositadas
en una cuenta vivienda para la primera adquisición o
rehabilitación de la vivienda habitual tienen derecho a una
deducción del 15% con una base máxima de 9.015,18 €
(1.500.000 pesetas).
Indice |
